（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2005年，周秀兰为支持儿子周强结婚，在甲公司开发的楼盘购买一套住房（即一号房屋）。因当时购房政策限制，房屋以准儿媳林静名义签订合同，并最终登记在其名下。
购房首付款11.9万余元由周秀兰支付，后续银行贷款29万元亦以林静名义办理。自贷款发放之日起至诉讼发生时，每月还款均由周秀兰存入林静指定账户，林静本人未实际承担还款义务。
2006年，周强与林静登记结婚；2018年12月3日，双方协议离婚。离婚前一日，周秀兰、周强与林静三方签署《房屋归属协议》，约定：
“一号房屋系周秀兰全额出资购买，归周秀兰所有；待房产证办理完毕后，林静配合将房屋过户至周秀兰名下。”
2019年，一号房屋取得不动产权证书，权利人仍为林静。此后，林静以该房屋为抵押物，向乙银行申请贷款188万元，贷款资金直接发放至周秀兰账户，月供继续由周秀兰偿还。
2021年，林静为案外人李明向孟女士的借款提供连带责任保证。因李明未按期还款，法院生效判决判令林静承担连带清偿责任。
孟女士申请强制执行后，法院依法查封登记在林静名下的一号房屋，并拟进行司法拍卖。
周秀兰作为案外人提出执行异议，主张其为房屋实际出资人及真实权利人，请求停止执行并确认所有权。林静、周强均认可其主张。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 确认周秀兰、周强、林静于2018年12月3日签订的《房屋归属协议》有效；
❌ 驳回周秀兰关于停止执行、解除查封及确认房屋所有权的全部诉讼请求。
三、法院说理要点
法院围绕“案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益”作出如下认定：
不动产权属以登记为准，具有公示公信效力
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，已登记的不动产，应按照不动产登记簿判断权利人。一号房屋自始登记在林静名下，对外产生法律效力。
内部协议仅产生债权效力，不引起物权变动
虽然三方签署的《房屋归属协议》系真实意思表示且内容合法，但该协议仅在签约方之间形成债权债务关系。在未办理过户登记前，不发生物权转移效果，周秀兰享有的是请求林静协助过户的债权，而非物权。
未及时办理过户构成权利行使懈怠，相关风险应自行承担
周秀兰自2005年购房起即知悉房屋登记在林静名下，2019年取得产权证后仍未办理过户，反而继续以林静名义办理抵押贷款，客观上强化了林静作为产权人的外观。在此情形下，其对房屋可能被用于清偿林静债务的风险应有所预见。
债权人属于善意第三人，受物权公示原则保护
孟女士作为申请执行人，在出借款项及设定担保时，有权依据不动产登记簿判断林静的财产状况。其无需审查房屋是否存在内部权属约定，依法享有信赖利益保护。
法院据此认为，周秀兰所主张的权利不足以排除对登记在被执行人名下财产的强制执行。
四、律师提示
本案反映出借名买房在执行程序中的典型风险，值得各方注意：
物权变动以登记为生效要件
即使存在真实出资和书面协议，只要未完成过户登记，法律上的所有权仍归属于登记名义人。执行程序中，法院优先保护的是登记公示效力。
执行异议之诉的证明标准较高
案外人需证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，通常指物权或法定优先权。单纯的债权请求权，一般无法阻却执行。
长期未过户可能被认定为权利懈怠
若出资人在具备过户条件后仍长期放任房屋登记在他人名下，法院可能认定其对执行风险具有可归责性。
债权人可有效抗辩执行异议
面对案外人提出的借名买房主张，债权人可重点强调：
不动产登记的公示效力；
自身作为善意第三人的信赖利益；
对方未及时过户的过错。
提示：借名买房虽不必然无效，但在涉及外部债权人时，风险极高。建议在具备条件时及时办理过户，避免权利长期处于不稳定状态。
北京房产律师团队专注处理执行异议、借名买房及不动产确权纠纷，擅长从登记效力、权利性质与过错分配角度制定诉讼策略。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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